Tata Cara/Proses Dalam Pengajuan Objek Tanah Yang Melewati AJB di Kantor Notaris dan PPAT

AJB objek tanah dalam luas sebidang objek tanah yang dimiliki oleh Pengembang sebaiknya hal yang wajib dilakukan merupakan mencari tahu yang terkait dengan cara memilih rumah yang baik dan yang benar, sesuai dengan kebutuhan yang nantinya akan ditempati oleh pembeli sendiri, dengan memilih perumahan pun tidak boleh salah pilih karena akan berpengaruh dengan kebutuhan rumah yang akan dimilikinya.

Ada 2 (dua) perbedaan alasan yang berhubungan dengan sertipikat objek tanah dengan akta jual beli dalam proses pembangunan untuk mendirikan perumahan misalnya :

1. Pengembang sedang membeli dari hasilnya sendiri. Pembangunan untuk mendirikan sebuah perumahan wajib dimelampirkan sertipikat objek tanah terlebih dahulu, dan disamping menyediakan sertipikat objek tanah ada selain itu sertipikat induk, yang fungsinya sertipikat induk itu sudah dibuat pemecahan bagian objek tanah dan diukur objek tanah oleh instansi , agar untuk mendapatkan ukuran luas objek tanah yang 84.000 m2 menjadikan 56 m2 sampai 200 m2, dan kemudian dari hasil pemecahan itu akan dibawakan secara langsung ke instansi Notaris dan PPAT untuk dijadikan surat AJB objek tanah.
2. Objek tanah yang milik Pengembang akan dibuat menjadikan HGB. Untuk HGB sendiri Pengembang Menjual Objek tanah itu kepada pemohon yang berukuran 200 m2 lalu dibawalah ke Instansi Notaris dan PPAT untuk dibuatkan Perjanjian Jual Beli atas Nama HGB Nomor 01 dan bukan HGB Nomor lainnya, setelah itu dibuat pemecahan yang HGB Nomor 01 itu menjadikan HGB Nomor 100 dari HGB yang pertama. Sedangkan Jual Beli dengan HGB Nomor 100 ini ukuran luas objek tanahnya 84.000 m2, lalu dibuatlah perjanjian jual beli dengan seluas objek tanah termaktub. Letak luas objek tanah yang sudah dipisah tadi dengan seluas 200 m2, akan dibuatkan petok atau blok untuk tempat rumah, yang masing-masing telah dibuat petok atau blok itu, dan objek tanah itu dipecah-pecah menjadikan bagian, kemudian BPN mengukur objek tanah yang dibeli dan dibuatkan AJB. Sesuai dengan kebutuhan yang akan dimiliki terhadap Jual Beli Objek tanah perusahan wajib melakukan persiapan yang nantinya akan diberikan kepada PPAT, agar jual beli objek tanah tidak melakukan pelanggaran yang mengenai peraturan perundang-undangan terhadap pembangunan perumahan. Dalam peralihan luas objek tanah yang melewati perjanjian jual beli dapat diatur dalam Pasal 97 sampai Pasal 100 Peraturan Menteri Agraria/ Kepala Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Objek Tanah.

Pengembang akan mengurus berkas untuk dibuatkan sertipikat yang nantinya sertipikat itu akan dibuatkan AJB untuk setiap masing-masing ke dalam sebidang objek tanah untuk perumahan, beberapa lama kemudian objek tanah itu akan dibuatkan luas objek tanah kavling yang fungsinya sebagai pemotongan luas objek tanah, yang akan dijadikan sebagai perumahan bagi masyarakat, dan selain itu persyaratan yang sudah diserahkan itu akan diterbitkan atas nama Pengembang.14 Pembuatan AJB objek tanah yang dikerjakan kepada PPAT terdapat prosedur yang wajib ditempuh dalam pelaksanaan jual beli objek tanah dalam pembangunan untuk perumahan merupakan sebagai berikut :

AJB bilamana sudah tercapai kesepakatan mengenai harga objek tanah termasuk
didalamnya cara pembayaran dan siapa yang menangung biaya pembuatan AJB antara pihak penjual dan pembeli, sehingga para pihak wajib datang ke instansi PPAT untuk membuat AJB objek tanah.

Persyaratan AJB hal-hal yang diperlukan dalam membuat AJB objek tanah di instansi PPAT merupakan sebagai berikut :

1. Syarat-syarat yang wajib dibawa penjual : (a) Asli sertipikat hak atas objek tanah yang akan dijual; (b) Kartu Tanda Penduduk; (c) Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sepuluh tahun terakhir; (d) Surat persetujuan suami isteri serta kartu keluarga bagi yang telah berkeluarga.
2. Syarat-syarat yang wajib dibawa oleh Calon Pembeli : (a) Kartu Tanda Penduduk; (b) Kartu Keluarga; (c) Proses pembuatan AJB di Instansi PPAT.
3. Persiapan pembuatan AJB sebelum dilakukan proses jual beli : (a)  Dilakukan pemeriksaan mengenai keaslian dari sertipikat, apakah sedang dijaminkan kepada pihak lain atau sedang dalam sengketa kepemilikan, dan terhadap keterangan sengketa atau tidak, sehingga wajib disertai surat pernyataan tidak sengketa atas objek tanah termaktub; (b) Terkait status objek tanah dalam keadaan sengketa, sehingga PPAT akan menolak pembuatan AJB atas objek tanah termaktub; (c) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli objek tanah termaktub sehingga tidak lantas menjadikan pemegang hak atas objek tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum; (d) Penjual diwajibkan membayar Pajak Penghasilan (PPh) sedangkan pembeli diwajibkan membayar bea perolehan hak atas objek tanah dan anggunan (BPHTB).
4. Pembuatan AJB : (a) Pembuatan akta wajib dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis; (b) Pembuatan akta wajib dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi; (c)  PPAT akan membacakan serta menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan bila isi akta disetujui sehingga oleh penjual dan calon pembeli akta termaktub akan ditandatangani oleh para pihak, sekaligus saksi dan pejabat pembuat akta objek tanah sendiri; (d) Akta dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh di instansi PPAT dan lembar lainnya akan disampaikan kepada instansi perobjek tanahan setempat untuk keperluan balik nama atas objek tanah, sedangkan salinannya akan diberikan kepada masing-masing pihak.
5. Setelah AJB selesai dibuat, PPAT menyerahkan berkas termaktub ke instansi perobjek tanahan untuk balik nama sertipikat; dan Penyerahan akta wajib dilakukan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatangani, dengan berkas berkas yang wajib diserahkan antara lain: surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani pembeli, AJB dari PPAT, Sertipikat hak atas objek tanah, Kartu tanda penduduk kedua belah pihak, Bukti lunas pembayaran PPh, serta bukti lunas pembayaran bea perolehan hak atas objek tanah dan bangunan.
6. Proses di Instansi Perobjek tanahan (a) Berkas diserahkan kepada instansi perobjek tanahan, sehingga instansi perobjek tanahan akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada Pejabat Pembuat Akta Objek Tanah yang selanjutkan akan diberikan kepada pembeli; (b)  Nama penjual dalam buku objek tanah dan sertipikat akan dicoret dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh kepala instansi perobjek tanahan atau pejabat yang ditunjuk; (c)  Nama pembeli selaku pemegang hak atas objek tanah yang baru akan ditulis pada halaman dan kolom yang terdapat pada buku objek tanah dan sertipikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan serta tandatangan kepala instansi perobjek  anahan atau pejabat yang ditunjuk; dan (d)  Selama waktu 14 (empat belas) hari pembeli berhak mengambil sertipikatyang sudah dibalik atas nama pembeli di instansi perobjek tanahan setempat.